Evoluția volumului clădirilor din România: creșterea dezvoltării periurbane și un viitor al zonelor funcționale

Volumul clădirilor se referă la spațiul total ocupat de clădiri într-o anumită zonă. Simplificând, o casă cu o lungime de 5 metri, o lățime de 5 metri și o înălțime de 3 metri, va avea un volum de 5×5×3=75 metri cubi. Acest articol analizează creșterea volumului tuturor clădirilor din România în ultimele cinci decenii (anul 2025 estimat), evidențiind cum s-au dezvoltat zonele urbane și periurbane și ce ar trebui să facă România pentru a rămâne competitivă în viitor.

Video 1 – Volumul Tuturor Clădirilor din România 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Tabel 1. Volumul Tuturor Clădirilor din România 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Înțelegerea creșterii volumului tuturor clădirilor din România 1975–2025

În ultimele cinci decenii, volumul clădirilor din România – volumul total ocupat de toate clădirile rezidențiale și nerezidențiale – aproape că s-a dublat, de la 4,18 miliarde de metri cubi în 1975, la un volum estimat de 7,83 miliarde de metri cubi în 2025. Această creștere evidențiază modul în care țara s-a transformat economic și social. Perioadele cheie de creștere accelerată au fost între 1995 și 2015, cu o expansiune rapidă înregistrată chiar înainte și după aderarea României la UE în 2007.

Această creștere în volumul construcțiilor poate fi atribuită mai multor factori:

Creșterea economică: Economia României a înregistrat o creștere accelerată după anii 1990, în special în anii de dinainte și după aderarea la Uniunea Europeană. Investițiile străine în România au contribuit la creșterea puterii de cumpărare iar clasa socială de mijloc în expansiune a dus la un boom al construcțiilor.
Urbanizare și sub urbanizare: În timpul în care centrele urbane mari au atras forță de muncă din ce în ce mai calificată și au devenit mai dens populate, zonele periurbane – regiunile din jurul marilor orașe – au înregistrat, de asemenea, o creștere semnificativă, în special pentru dezvoltările rezidențiale.
Îmbunătățirea infrastructurii: Rețelele de transport îmbunătățite, finanțate în mare parte din fonduri UE, au permis oamenilor și afacerilor să migreze dincolo de centrele orașelor, contribuind astfel la expansiunea mediului construit în aceste zone.

Video 2 – Volumul Clădirilor Rezidențiale din România 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Tabel 2. Volumul Clădirilor Rezidențiale din România 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Creșterea rezidențială: o mutare către suburbii

Volumul clădirilor rezidențiale din România a crescut de la 3,6 miliarde de metri cubi în 1975 la aproximativ 7 miliarde de metri cubi estimați în 2025. O mare parte din această creștere a avut loc nu numai în marile orașe din România, ci și în zonele periurbane ale acestora. În măsura în care centrele orașelor au devenit mai aglomerate și prețurile proprietăților au crescut, regiunile suburbane au devenit atractive pentru dezvoltările rezidențiale. Oamenii au căutat locuințe mai accesibile, în zone care sunt conectate de orașe.

Cererea crescută pentru locuințe în zonele periurbane poate fi atribuită mai multor factori:

Accesibilitate: Pe măsură ce prețurile imobilelor urbane au crescut, tot mai multe persoane s-au mutat în zonele periurbane, unde au găsit locuințe mai mari și mai accesibile ca preț.
Infrastructură îmbunătățită: Drumurile și sistemele de transport public au făcut mai ușoară naveta și locuirea în afara centrelor urbane.
Preferințele de stil de viață: Mulți români își doresc o viață mai liniștită în proximitatea centrelor urbane.

Ca și rezultat, volumul mediu construit pe hectar în zonele rezidențiale a crescut de la 183,52 m³/ha în 1975 la 353,22 m³/ha în 2025, reflectând o densitate în creștere a dezvoltărilor de locuințe în aceste zone periurbane.

Video 3 – Volumul Clădirilor Nerezidențiale din România: 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Tabel 3. Volumul Clădirilor Nerezidențiale din România: 1975-2025. Sursă: Autor pe baza datelor derivate din Sentinel2, Landsat, global DEM, și publicate de către EU Joint Research Center – Pesaresi, Martino; Politis, Panagiotis (2023)

Creșterea nerezidențială: activitatea economică se extinde în afara orașelor

În paralel cu creșterea rezidențială, volumul clădirilor nerezidențiale – care include clădiri de birouri, spații industriale și comerciale – a crescut de la 583 milioane metri cubi în 1975 la 897 milioane metri cubi în 2025. Deși orașe precum București și Cluj-Napoca rămân centre importante de comerț și industrie, dezvoltarea nerezidențială a avut loc tot mai mult în zonele periurbane.

Această expansiune a activităților comerciale și industriale în aceste zone a fost determinată de mai mulți factori:

Costuri mai mici ale terenurilor: Zonele periurbane oferă terenuri mai ieftine pentru dezvoltare, făcându-le atractive pentru companiile care doresc să-și extindă operațiunile.
Logistică strategică: Multe afaceri aleg locații la periferia orașelor mari, din prisma accesului la principalele rute de transport.
Proximitate față de capitalul uman: Centrele urbane cu populații mari asigură un flux de capital uman necesar afacerilor, în special în zona industriilor care necesită cunoștințe sau servicii specializate.
Creștere industrială și de retail: Complexe comerciale mari, parcuri de birouri și centre logistice au fost construite în zonele periurbane, profitând de o disponibilitate mai bună a terenurilor și de acces la o bază de consumatori în expansiune.

Până în 2025, volumul mediu construit nerezidențial pe hectar este așteptat să ajungă la 45,71 m³/ha, indicând că zonele periurbane devin motoare critice pentru dezvoltarea economică a României.

Necesitatea unor abordări la nivel de zone urbane funcționale / zone metropolitane

Pe măsură ce mediul construit al României continuă să se extindă, în special în zonele periurbane, există o nevoie tot mai mare de abordări la nivelul zonelor funcționale. Aceste abordări recunosc faptul că orașele nu se pot dezvolta în izolare – ele fac parte din zone mai largi, care includ regiunile suburbane și rurale înconjurătoare. O guvernare eficientă în aceste regiuni este esențială pentru a asigura o creștere durabilă, reziliență economică și o calitate mai bună a vieții.

Conform unui raport al Băncii Mondiale, zonele urbane funcționale din România sunt esențiale pentru atragerea oamenilor, a afacerilor și a investițiilor. Orașele din România generează 90% din veniturile naționale ale firmelor și găzduiesc 58% din populația țării. Totuși, pentru a rămâne competitive, orașele sunt încurajate să colaboreze cu zonele înconjurătoare pentru a se asigura că infrastructura, locuințele și serviciile publice sunt dezvoltate coerent. Acest lucru implică următoarele:

Cooperare interjurisdicțională: Orașele și regiunile înconjurătoare ar trebui să își coordoneze împreună planificarea urbană, dezvoltarea infrastructurii și politica economică. Municipalitățile mai mici din jurul marilor orașe adesea nu au capacitatea umană sau fondurile necesare pentru a dezvolta strategii și proiecte de anvergură. Astfel, este recomandabil ca acestea să-și includă proiectele în Strategii Metropolitane mai mari, pentru a-și crește șansele de a obține finanțare. Un exemplu bun ar fi un parc industrial construit pe terenul unui oraș mai mic, aflat în proximitatea unui oraș mai mare. Acest proiect ar putea fi inclus în Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a orașului mai mare, crescând șansele acestui proiect de a obține finanțare. Bineînțeles, după construcție, taxele administrative ar urma să fie plătite orașului mai mic, iar locurile de muncă create să fie benefice ambelor orașe.
Investiții în infrastructură: Drumuri mai bune, transport public, facilități pentru afaceri și investitori care conectează zonele urbane și periurbane vor permite navetism mai eficient și transport de bunuri, crescând atractivitatea acestor regiuni atât pentru rezidenți, cât și pentru afaceri. Acesta este un aspect critic care poate încetini semnificativ fenomenele de depopulare care apar frecvent în orașele mai mici. Un exemplu bun este un drum rapid care conectează două orașe, o pistă de ciclism care leagă un parc industrial dintr-un oraș mai mic de centrul unui oraș mai mare sau un drum care conectează un parc industrial de o autostradă. Sau, gândind mai ambițios, un tren regional rapid în stil TGV care conectează Baia Mare de Cluj-Napoca; în teorie, o persoană ar putea locui în Baia Mare și ar putea face naveta zilnic pentru a lucra în Cluj-Napoca, continuând să locuiască în Baia Mare.

Cum pot orașele mari sau mici să atragă mai mulți oameni și să devină mai competitive

Pentru a asigura că orașele României, împreună cu zonele lor urbane funcționale, rămân atractive pentru oameni și competitive pe scena națională și internațională, trebuie luați în considerare mai mulți pași. Acești pași nu trebuie să reprezinte o acțiune unică; ci ar trebui făcuți în mod constant.

Consolidarea sectorului privat: Administrațiile locale trebuie să se concentreze pe atragerea de investiții și susținerea antreprenorialului pentru a crea oportunități pentru cetățenii lor. Fără acces la piețe și o economie puternică, nici cea mai bună infrastructură nu va face un oraș mai atractiv.
Construirea unei infrastructuri conectate și sustenabile: Orașele trebuie să investească în infrastructura de bază, spații publice, sisteme de transport public, planificare urbană inteligentă și locuințe. Studiile arată că pentru fiecare 1000 de noi locuri de muncă create, chiriile din apropiere cresc cu valori cuprinse între 0,5% și 1%, în timp ce prețurile de vânzare cresc cu 2% – așadar, orașele trebuie să monitorizeze acest aspect pentru a se asigura că rămân accesibile. De asemenea, noile locuințe necesită infrastructură nouă care la rândul ei necesită timp pentru a fi construită și poate fi costisitoare, deci o planificare adecvată este esențială. Acest lucru nu numai că va face orașele și zonele lor funcționale mai locuibile, dar va atrage investitori.
Îmbunătățirea calității vieții: Evenimente culturale, spații de recreere, acces la o viață vibrantă și transport sustenabil fac orașele mai atractive pentru o populație mai largă. În esență, indiferent cât de bun este salariul unui cetățean, acesta are nevoie de locuri unde să își petreacă timpul și să se bucure de viață.
Implicarea cetățenilor: Întrebând cetățenii ce își doresc, facilitând ceea ce își doresc și implicându-i în proces, acest lucru îi va face pe cetățeni să se simtă mai conectați la orașul lor și la administrația locală. Fie că vorbim despre regenerarea unui mic parc între blocuri, construirea de noi drumuri sau noi facilități sportive, cetățenii știu mai bine ce își doresc, așa că implicarea lor în procesul de dezvoltare va crește succesul oricărui proiect și utilizarea sa în general.
Educație de calitate și capital uman: Educarea capitalului uman este cheia dezvoltării. Investițiile în educație, în special în universități, va atrage și crea forță de muncă mai calificată și mai competitivă. De asemenea, accesul la grădinițe și școli va permite părinților tineri să aleagă o municipalitate în defavoarea alteia. Orașele universitare cum ar fi București, Cluj-Napoca, Iași și Timișoara, văd deja beneficiile unei asemenea strategii.
Bună guvernare: Minimizarea birocrației, respectarea promisiunilor, eficiență, responsabilitate și transparență în implementarea proiectelor locale, va contribui la câștigarea încrederii cetățenilor. Dacă orașele reușesc să câștige încrederea cetățenilor și să o mențină, vor atrage noi locuitori.
Încurajarea cooperării regionale: Prin consolidarea orașelor și a zonelor înconjurătoare ca zone urbane funcționale, România poate crea regiuni mai puternice și mai dinamice. Aceste zone vor fi mai bine echipate pentru a atrage capital uman și investiții, evitând în același timp probleme precum expansiunea urbană necontrolată, congestia traficului sau depopularea.

Volumul mediul construit în României a evoluat în ultimii 50 de ani. Cu o creștere continuă atât în zonele urbane, cât și în cele periurbane, viitorul dezvoltării României stă și în capacitatea sa de a guverna eficient zonele funcționale. Pe măsură ce orașele se extind și apar noi industrii, orașele românești trebuie să colaboreze cu regiunile înconjurătoare pentru a crea o dezvoltare integrată și durabilă care să asigure creștere economică pe termen lung și îmbunătățirea calității vieții.

Despre Autor

Ionuț Mărieș este Consultant Senior în Dezvoltare Urbană, specializat în tehnologia urbană. Cu o carieră concentrată pe dezvoltare urbană strategică, a jucat roluri determinante în proiecte care acoperă reziliența infrastructurilor critice, sisteme integrate de transport sustenabil, legături urban-rural, regenerarea urbană, eficiență energetică dar și adaptarea la efectul schimbărilor climatice. Activitatea sa se extinde în întreaga Uniune Europeană, ajutând administrațiile locale să construiască orașe mai inteligente și mai reziliente. Ionuț este absolvent al Aarhus School of Business and Social Sciences, Ljubljana Faculty of Economics, Universitatea Tehnică din Cluj-Napoca și Institute for Advance Architecture of Catalonia. Printre altele, este co-autor a mai multor publicații, inclusiv „Orașul Românesc 4.0” și „Activele Urbane ale Căilor Ferate Române” și fondator Deep Dive Conversations, podcast specializat pe dezvoltare urbană.